Interpelacja w sprawie skutków społecznych i finansowych realizacji inwestycji mieszkaniowych w trybie specustawy mieszkaniowej (tzw. lex deweloper)
Data wpływu: 2025-11-20
Co to jest interpelacja? To formalne pytanie posła do organu władzy (np. ministra) w konkretnej sprawie publicznej.
Przeglądaj też tematy interpelacji, profile posłów i druki sejmowe.
Posłanka Marta Stożek wyraża zaniepokojenie społecznymi i finansowymi skutkami specustawy mieszkaniowej (lex deweloper), wskazując na niskie partycypowanie deweloperów w kosztach infrastruktury publicznej i brak transparentności. Pyta Ministra Finansów i Gospodarki o plany nowelizacji ustawy w celu zwiększenia udziału deweloperów w finansowaniu infrastruktury i o wprowadzenie mechanizmów kontrolnych.
HTML źródłowy dostępny także bez JavaScript
Interpelacja w sprawie skutków społecznych i finansowych realizacji inwestycji mieszkaniowych w trybie specustawy mieszkaniowej (tzw. lex deweloper) Interpelacja nr 13680 do ministra finansów i gospodarki w sprawie skutków społecznych i finansowych realizacji inwestycji mieszkaniowych w trybie specustawy mieszkaniowej (tzw.
lex deweloper) Zgłaszający: Marta Stożek Data wpływu: 20-11-2025 Szanowny Panie Ministrze, składam interpelację w sprawie konsekwencji stosowania specustawy mieszkaniowej, zwanej potocznie lex deweloper, której mechanizmy budzą coraz większe wątpliwości pod względem sprawiedliwości społecznej, transparentności procesu decyzyjnego oraz równowagi między interesem publicznym a zyskiem prywatnych inwestorów. Obywatele Wrocławia stają dziś wobec realnego zagrożenia urzeczywistnienia inwestycji deweloperskiej na terenie dawnego FAT-u, w której planowana jest budowa aż 1500 mieszkań.
Proces ten odbywa się z pominięciem wieloletnich procedur planistycznych i z ograniczonymi konsultacjami społecznymi, projektując miasto w kawałkach zamiast w całościowy spójny sposób. Przekształcenie przeznaczenia terenu na mocy decyzji administracyjnej prowadzi do wzrostu wartości gruntu z poziomu kilkunastu milionów złotych do kilkuset. Co szczególnie niepokojące, nie będzie to wynikiem inwestycji w infrastrukturę, prac projektowych czy realizacyjnych, lecz jedynie konsekwencją formalnej zmiany statusu działki. Deweloper zadeklarował partycypację w kosztach publicznych na poziomie około 5% uzyskanego wzrostu wartości inwestycji.
Wkład niniejszego podmiotu na tak niewielkim poziomie w związane z inwestycją koszty publiczne może skutkować niedostatkami w rozwoju infrastruktury i poziomu usług publicznych osiedla wraz ze zwiększającą się liczbą mieszkańców osiedla. Tymczasem przykładowo w krajach nordyckich, które są przez samych inwestorów przywoływane jako wzorce urbanistyki i polityki mieszkaniowej, poziom godziwej partycypacji dewelopera w kosztach infrastruktury towarzyszącej może sięgać nawet 50%. W Danii obowiązuje tzw.
model capture value, w którym znaczna część zysków uzyskanych przez inwestora dzięki zmianom w planowaniu przestrzennym wraca do budżetu samorządu w formie opłat inwestycyjnych lub kosztów budowy infrastruktury. Gminy mają silną pozycję negocjacyjną, a obowiązek dostarczania infrastruktury publicznej jest zapisany w porozumieniach planistycznych. W Szwecji funkcjonuje system tzw. planavtal – umów planistycznych zawieranych między gminą a deweloperem, w których ściśle określa się, jaki procent zysków zostanie przeznaczony na cele publiczne, w tym szkoły, parki, drogi i transport zbiorowy.
Takie porozumienia są jawne, poddane kontroli społecznej i negocjowane na podstawie rzetelnych danych finansowych. W Finlandii z kolei istnieją instrumenty prawne pozwalające gminom odzyskiwać środki z przyrostu wartości gruntu przez obowiązkowe umowy inwestycyjne. Deweloperzy są zobligowani do partycypacji w kosztach infrastruktury technicznej i społecznej jako warunku uzyskania pozwolenia na budowę. Wspólną cechą modeli nordyckich jest to, że samorząd zachowuje decydującą rolę w planowaniu przestrzennym, a udział inwestora w kosztach publicznych jest nie tylko standardem, ale i warunkiem uzyskania zgód planistycznych.
Systemy te opierają się na zasadzie proporcjonalności – im większy zysk dewelopera, tym większy jego obowiązek świadczeń na rzecz społeczności lokalnej. Na gruncie polskiego prawa, w standardowym trybie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, deweloper mógłby zostać objęty tzw. rentą planistyczną w wysokości do 30% przyrostu wartości nieruchomości. Takie środki mogłyby zostać wykorzystane na budowę szkół, przedszkoli, żłobków, dróg, kanalizacji oraz innych niezbędnych elementów infrastruktury publicznej.
W aktualnym stanie prawnym oraz w przypadku inwestycji prowadzonych w trybie lex deweloper sytuacja ta wygląda zupełnie inaczej. Miasto zostaje w praktyce pozbawione narzędzi realnego wpływu na sposób zagospodarowania przestrzeni oraz na ustalenie warunków inwestycji zgodnych z potrzebami mieszkańców, a także naraża cały proces na nieprawidłowości wynikające z wpływu wielkiego biznesu na decyzje planistyczne. Brakuje przejrzystych mechanizmów wyceny zysków dewelopera i adekwatnej rekompensaty społecznej.
Posłanka pyta o koordynację działań międzyresortowych w celu ograniczenia powstawania nielegalnych składowisk odpadów niebezpiecznych, wyrażając zaniepokojenie brakiem skutecznych mechanizmów. Domaga się informacji o podjętych działaniach koordynacyjnych, planowanych zmianach legislacyjnych i rozwiązaniach ograniczających obciążanie samorządów kosztami likwidacji tych składowisk.
Posłowie wyrażają zaniepokojenie detencją dzieci cudzoziemskich w Polsce, szczególnie po nowelizacji ustawy o cudzoziemcach, co stoi w sprzeczności z orzecznictwem ETPC i standardami ochrony praw dziecka. Zadają pytania o uzasadnienie dla detencji małoletnich bez opieki i działania podjęte w celu zapewnienia im alternatywnej opieki.
Interpelacja dotyczy zaostrzenia praktyki przymusowych powrotów cudzoziemców do państw niebezpiecznych, z naruszeniem zasady non-refoulement, oraz wykonywania deportacji przed zapewnieniem realnej kontroli sądowej. Posłowie pytają o procedury i przypadki deportacji pomimo ryzyka naruszenia praw człowieka i braku skutecznej kontroli sądowej.
Posłanka Marta Stożek interweniuje w sprawie systemowych nadużyć w elektronicznym postępowaniu upominawczym (EPU) prowadzonym przez Sąd Rejonowy Lublin-Zachód, wskazując na naruszanie praw obywateli i niezgodność z prawem UE. Pyta ministra sprawiedliwości o planowane działania naprawcze i kontrolę e-sądu w Lublinie.
Posłanka Marta Stożek interweniuje w sprawie nieprawidłowości w Izbie Komorniczej we Wrocławiu, gdzie Rada ignorowała prawomocne orzeczenia sądowe i bezstronność. Pyta o nieskuteczność nadzoru Ministerstwa Sprawiedliwości w tej sprawie i domaga się podjęcia działań w celu zapobieżenia utrwalaniu się patologicznych praktyk.
Projekt ustawy o zmianie ustawy o rachunkowości ma na celu wdrożenie opcji z dyrektywy UE, umożliwiającej zwolnienie niektórych przedsiębiorstw z obowiązku raportowania w zakresie zrównoważonego rozwoju (ESG) za lata 2025 i 2026. Zwolnienie to dotyczy jednostek, które nie przekraczają określonych progów zatrudnienia (1000 osób) i przychodów (1,9 mld zł). Celem jest zmniejszenie obciążeń administracyjnych dla firm, które docelowo nie będą objęte szerszym zakresem raportowania ESG. Ustawa wprowadza przepis epizodyczny pozwalający na niewykonywanie obowiązków w zakresie sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju w okresie przejściowym.
Przedłożony dokument to sprawozdanie Komisji Finansów Publicznych oraz Komisji Obrony Narodowej dotyczące uchwały Senatu w sprawie ustawy o Finansowym Instrumencie Zwiększania Bezpieczeństwa SAFE. Komisje po rozpatrzeniu uchwały Senatu wnoszą o przyjęcie wszystkich poprawek Senatu zawartych w punktach 1-4. Poprawka nr 1 ma być głosowana łącznie z poprawką nr 4. Dokument ten stanowi element procesu legislacyjnego, w którym Sejm rozpatruje poprawki Senatu do ustawy.
Projekt ustawy o ochronie strategicznych obiektów sportowych ma na celu zachowanie i ochronę kluczowej infrastruktury sportowej przed likwidacją, degradacją i niekontrolowanym przekształceniem wynikającym z presji inwestycyjnej. Wprowadza definicję strategicznego obiektu sportowego, tworzy Rejestr Strategicznych Obiektów Sportowych (RSOS) oraz wzmacnia ochronę w planowaniu przestrzennym. Ustawa daje gminom i Skarbowi Państwa prawo pierwokupu oraz przewiduje sankcje za nieuprawnioną zmianę sposobu użytkowania lub rozbiórkę takich obiektów. Ma to służyć realizacji konstytucyjnych zadań państwa w zakresie kultury fizycznej, zdrowia publicznego i rozwoju sportu dzieci i młodzieży.
Projekt ustawy wprowadza zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, koncentrując się na umowach urbanistycznych. Daje gminom możliwość określania zasad zawierania umów urbanistycznych poprzez uchwały, mające na celu ujednolicenie i zwiększenie transparentności. Uchwały te będą określać dopuszczalne świadczenia inwestorów, ich ustalanie, formy zabezpieczeń oraz zasady rozliczeń. Ustawa wprowadza również obowiązek prowadzenia rejestru umów urbanistycznych i ich konsultacji społecznych, a także raportowania przez ministra do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego na temat funkcjonowania tych przepisów.
Sprawozdanie komisji sejmowych (Komisji do Spraw Deregulacji oraz Komisji Infrastruktury) dotyczy uchwały Senatu w sprawie ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Komisje po rozpatrzeniu uchwały Senatu wnoszą o przyjęcie poprawek zawartych w punktach 1 i 2. Celem nowelizacji jest prawdopodobnie deregulacja przepisów budowlanych i uproszczenie procedur związanych z budownictwem. Szczegóły dotyczące konkretnych zmian wymagają analizy pełnego tekstu ustawy i poprawek.