Interpelacja w sprawie ochrony praw właścicieli nieruchomości

Panie Ministrze,

w dniu 1 września 2026 r. do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów wpisano projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych – UD465, którego planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów określono na IV kwartał 2026 r. Projekt ma umożliwić ustanawianie odrębnej własności obiektów znajdujących się na powierzchni gruntu, nad lub pod powierzchnią gruntu, tak aby właściciel takiego obiektu mógł być innym podmiotem niż właściciel nieruchomości. Rozwiązanie ma być stosowane przede wszystkim na terenach silnie zurbanizowanych, m.in. przy inwestycjach kolejowych, transportowych i energetycznych, gdzie różne funkcje infrastrukturalne występują na kilku poziomach przestrzeni. Odrębna własność obiektów budowlanych ma być powiązana z ustanowieniem służebności umożliwiającej właścicielowi obiektu dostęp niezbędny do jego utrzymania, naprawy, eksploatacji lub rozbiórki.

W założeniach projektu wskazano jednocześnie, że ustanowienie nowego prawa nie powinno zakłócać dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości i powinno respektować istniejące prawa. Według informacji Forsal.pl przewidywana jest również możliwość ustanowienia odrębnej własności obiektów budowlanych w drodze decyzji administracyjnej na potrzeby inwestycji celu publicznego, jednak rozwiązanie to nie zostało wprost opisane w opublikowanych obecnie założeniach rządowych i należy je na tym etapie traktować jako niepotwierdzone. Opublikowane założenia nie przedstawiają także szczegółowego systemu rekompensat dla właścicieli, mimo że ewentualna przymusowa ingerencja w prawo własności musi uwzględniać konstytucyjne standardy ochrony własności, w tym art. 21 ust. 2 i art. 64 Konstytucji RP.

Projekt może istotnie zmienić zakres wykonywania prawa własności, zwłaszcza jeżeli właściciel gruntu będzie zobowiązany tolerować istnienie i obsługę obiektu należącego do innego podmiotu. Szczególnego doprecyzowania wymagają zasady ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych bez zgody właściciela, wysokość i sposób ustalania rekompensaty oraz odpowiedzialność za spadek wartości albo ograniczenie możliwości przyszłej zabudowy nieruchomości. Konieczne jest również zapewnienie skutecznej drogi odwoławczej i jednoznacznych przesłanek ingerencji w prawo własności.

W związku z powyższym zwracam się z następującymi pytaniami:

1. Czy projekt UD465 będzie umożliwiał ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego bez zgody właściciela gruntu, w szczególności w drodze decyzji administracyjnej dotyczącej inwestycji celu publicznego, a jeżeli tak – w jakich dokładnie przypadkach?

2. Jakie gwarancje proceduralne zostaną zapewnione właścicielowi nieruchomości, w tym prawo do udziału w postępowaniu, odwołania od decyzji oraz sądowej kontroli ustanowienia odrębnej własności obiektów budowlanych?

3. Czy właścicielowi nieruchomości będzie przysługiwało wynagrodzenie lub odszkodowanie za ustanowienie odrębnej własności obiektów budowlanych i związanej z nią służebności oraz według jakich zasad będzie ono ustalane?

4. W jaki sposób projekt będzie zabezpieczał właściciela przed utratą wartości nieruchomości lub ograniczeniem możliwości jej przyszłej zabudowy wynikającymi z istnienia cudzego obiektu pod lub nad powierzchnią gruntu albo na powierzchni gruntu?

5. Czy przed skierowaniem projektu do Rady Ministrów zostanie opublikowana analiza zgodności proponowanych rozwiązań z art. 21 i art. 64 Konstytucji RP oraz ocena skutków regulacji dotycząca wpływu odrębnej własności obiektów budowlanych na właścicieli prywatnych nieruchomości?

Z poważaniem